Dieser Artikel dient als allgemeiner Ratgeber und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Rechtsfragen empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.
Kündigungsfristen für Mieter (§ 573c BGB)
Der Mieter muss immer 3 Monate Kündigungsfrist einhalten — unabhängig von der Mietdauer. Die Kündigung muss spätestens am 3. Werktag eines Monats eingehen, um zum übernächsten Monatsende wirksam zu sein.
Kündigungsfristen für Vermieter (§ 573c BGB)
| Mietdauer | Kündigungsfrist |
|---|---|
| bis 5 Jahre | 3 Monate |
| 5–8 Jahre | 6 Monate |
| über 8 Jahre | 9 Monate |
Gründe für ordentliche Kündigung durch Vermieter
- Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB): Vermieter oder nahe Angehörige wollen selbst einziehen
- Vertragsverletzung (§ 573 Abs. 2 Nr. 1): Mieter verletzt erheblich Pflichten (nach AbmahnungSchriftliche Verwarnung des Mieters bei Vertragsverstößen – Voraussetzung für spätere Kündigung.Weiterlesen →)
- Wirtschaftliche Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3): Wirtschaftliche Nachteile durch Nichtnutzung (schwer zu begründen)
Fristlose Kündigung (§ 543 BGB): Wann ist sie möglich?
- Mietrückstand von 2 Monatsmieten
- Erhebliche Vertragsverletzung (Lärm, Untermiete ohne Erlaubnis, Schäden)
- Immer: Abmahnung vorher erforderlich (außer bei 2-Monats-Mietrückstand)
Kündigungsschutz: Was Vermieter blockieren kann
- Sozialklausel: Mieter kann Widerspruch erheben bei besonderer Härte (Alter, Krankheit)
- Sperrfrist nach Umwandlung in Eigentumswohnung: 3–10 Jahre Kündigungsschutz
- WEG-Beschluss nötig bei Eigentumswohnungen
Kündigungsfrist-Fehler: Warum Vermieterkündigungen scheitern
Die häufigsten Gründe, warum Vermieterkündigungen vor Gericht unwirksam werden, sind formale Fehler bei der Fristberechnung. Viele Vermieter übersehen, dass die Kündigungsfrist nicht am Kündigungsdatum beginnt, sondern erst danach läuft. Eine Kündigung, die am 15. März eingereicht wird, beginnt ihre Frist erst am 16. März zu zählen – nicht rückwirkend ab dem 1. März.
Ein weiterer kritischer Punkt: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen (§ 573 Abs. 1 BGB). E-Mail, SMS oder Nachricht über den Hausverwalter sind rechtlich nicht ausreichend. Empfehlenswert ist das beglaubigte Übergabe-Protokoll oder Einschreiben mit Rückschein. Der Postweg beginnt erst mit der Aufgabe bei der Post – nicht mit dem Schreiben auf dem Schreibtisch.
Auch die Nennung des Kündigungsgrundes ist essentiell. Bei Eigenbedarf muss der Vermieter konkret benennen, wer die Wohnung nutzen wird und warum. Vage Angaben wie „für Familie geplant" reichen nicht aus. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB verlangt eine glaubhaft gemachte Erforderlichkeit. Im Streitfall muss der Vermieter diese vor Gericht nachweisen können – mit Unterlagen wie Geburtsurkunden, Scheidungsbeschlüssen oder Wohnungsaufgabebescheinigungen.
Sperrfristen und Karenzzeiträume bei Mieterwechsel
Weniger bekannt ist die sogenannte Sperrfrist nach § 573a BGB: Vermieter dürfen eine Wohnung nach Mieterwechsel nicht sofort teurer vermieten. Die Miete darf in drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent steigen – in Ballungsräumen mit VergleichsmieteOrtsübliche Durchschnittsmiete – Basis für Mieterhöhungen und Mietpreisbremse.Weiterlesen → begrenzt.">MietpreisbremseGesetz das Mieterhöhungen bei Neuvermietung auf max. 10% über ortsüblicher Vergleichsmiete begrenzt.Weiterlesen → sogar nur 10 Prozent. Diese Regelung betrifft besonders Berlin, München und Hamburg.
Das bedeutet praktisch: Wenn die aktuelle Miete 800 Euro beträgt und der Vertrag endet, können Sie die neue Miete (ohne Mietpreisbremse) nicht auf 1.000 Euro anheben, sondern maximal auf 960 Euro. Der Zeitpunkt der Kündigung sollte also auch unter wirtschaftlichen Aspekten geplant werden.
Eine oft übersehene Regelung ist auch § 573b BGB (Betriebskostensteigerungen): Vermieter dürfen nicht einfach als Grund für Kündigung nennen, dass die BetrKVBetriebskostenverordnung – gesetzliche Liste der umlagefähigen Nebenkosten.Weiterlesen →.">BetriebskostenLaufende Kosten des Gebäudes die auf Mieter umgelegt werden dürfen – geregelt in der BetrKV.Weiterlesen → zu hoch sind. Dies ist kein zulässiger Kündigungsgrund. Hier helfen nur Mieterhöhungen nach § 560 BGB.
Fristberechnung 2026: Praktisches Rechenbeispiel für Vermieter
Ein konkretes Beispiel macht die Fristberechnung verständlich: Ein Mieter lebt seit 2019 in der Wohnung (über 8 Jahre). Der Vermieter kündigt am 10. Januar 2026 aus Eigenbedarf. Die erforderliche Kündigungsfrist beträgt 9 Monate.
- Kündigungsdatum: 10. Januar 2026
- Fristbeginn: 11. Januar 2026
- Erforderliche 9 Monate später: 10. Oktober 2026
- Wirksames Kündigungsende: 31. Oktober 2026
Ein häufiger Fehler: Das Kündigungsschreiben muss spätestens am dritten Werktag eines Monats eingehen, damit es zum übernächsten Monatsende wirksam wird. Wer am 5. Januar kündigt, kann nicht zum 31. März rechnen – die Kündigung wird erst zum 30. April wirksam.
Vermieter sollten deshalb nicht auf den letzten Tag der Kündigungsfrist warten. Eine Kündigung immer mit mindestens 7–10.
Weiterführende Artikel
Sonderfall: EigenbedarfskündigungKündigung wenn Vermieter oder Familienangehörige selbst einziehen wollen – strenge Formvorschriften.Weiterlesen → 2026
Die Eigenbedarfskündigung ist der häufigste Kündigungsgrund für Vermieter — und gleichzeitig der fehleranfälligste. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB erlaubt die Kündigung, wenn der Vermieter oder nahe Familienangehörige die Wohnung zu Wohnzwecken benötigen.
- Berechtigte Personen: Vermieter selbst, Ehegatte, Kinder, Eltern, Geschwister, Schwiegerkinder, Schwiegereltern
- Anforderungen: Echter Wohnbedarf (nicht Vorwand), konkrete Pläne nachweisbar, Begründung im Kündigungsschreiben
- Sperrfrist: Nach Umwandlung in Eigentumswohnung: 3 Jahre, in angespannten Märkten bis 10 Jahre
Die Kündigung muss den Kündigungsgrund so konkret benennen, dass der Mieter die Berechtigung beurteilen kann. Nicht ausreichend: "Ich benötige die Wohnung für meine Familie." Ausreichend: "Meine Tochter Marie (23) zieht im Oktober aus Köln zurück nach Berlin und benötigt die Wohnung für ihr Studium an der FU Berlin."
| Fehler | Konsequenz |
|---|---|
| Kündigungsgrund zu vage | Kündigung unwirksam |
| Eigenbedarf vorgespielt (nachgewiesen) | Schadensersatzpflicht gegenüber Mieter |
| Falsche Sperrfrist nicht beachtet | Kündigung unwirksam |
| Formfehler (kein Schriftform) | Kündigung unwirksam |
Kündigung wegen Pflichtverletzung: Was Vermieter wissen müssen
Neben Eigenbedarf ist die Kündigung wegen erheblicher Pflichtverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) der zweithäufigste Weg. Voraussetzung ist immer eine vorangegangene schriftliche Abmahnung — außer bei extremen Fällen.
- Zahlungsverzug: Mindestens eine Monatsmiete, nach Abmahnung
- Eigenmächtige UntervermietungWeitervermietung durch den Hauptmieter – braucht Erlaubnis des Vermieters.Weiterlesen →: Ohne Erlaubnis des Vermieters
- Erhebliche Beschädigung der Mietsache
- Dauerhafter Lärm oder Belästigung trotz Abmahnung
- Verweigerung des Zutritts für Instandhaltungen (mehrfach)
Wichtig: Eine Abmahnung muss konkret sein — Datum, Ort, Was passiert ist, was der Mieter ändern muss, bis wann. Vage Abmahnungen ("Sie haben schon wieder gestört") sind vor Gericht wertlos.
Widerspruch gegen die Kündigung: Was Mieter tun können
Mieter haben das Recht, gegen eine Kündigung Widerspruch einzulegen — besonders wenn besondere Härten vorliegen (§ 574 BGB). Als Vermieter müssen Sie damit rechnen und sollten es in Ihre Planung einbeziehen.
- Soziale Härtegründe: Hohes Alter, Schwangerschaft, schwere Krankheit, keine zumutbare Ersatzwohnung
- Widerspruchsfrist: 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses
- Räumungsklage: Wenn Mieter nach Ablauf der Frist nicht auszieht — dann Weg über Gericht
Praxis-Tipp: Bieten Sie dem Mieter vor der offiziellen Kündigung ein Gespräch an. Eine einvernehmliche Einigung (AufhebungsvertragEinvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses – oft schneller als Kündigung.Weiterlesen → mit Abfindung) ist oft schneller und günstiger als der Rechtsweg.
Häufig gestellte Fragen zur Kündigungsfrist
Gilt die 3-Monats-Frist auch bei Zahlungsverzug?
Nein. Bei einer außerordentlichen (fristlosen) Kündigung wegen Zahlungsverzugs von mindestens zwei Monatsmieten gelten keine Fristen. Der Mieter muss sofort ausziehen — praktisch bedeutet das aber oft ein Gerichtsverfahren für die Räumung.
Kann ich die Kündigungsfrist im MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen → verkürzen?
Zu Ihren Lasten als Vermieter: Nein. Sie können jedoch die Mieterfrist zu Gunsten des Mieters verkürzen (z.B. auf 1 Monat statt 3). Das geht, ist aber selten sinnvoll.
Wann muss die Kündigung spätestens zugehen?
Am dritten Werktag eines Monats muss die Kündigung beim Mieter vorliegen, damit sie zum übernächsten Monatsende wirksam wird. Vorsicht: Samstag zählt nicht als Werktag im Sinne der Postlaufzeiten. Bei Einschreiben immer früh genug aufgeben.
Zählt eine E-Mail als wirksame Kündigung?
Nein. Mietvertragskündigungen müssen nach § 568 BGB zwingend in Schriftform erfolgen — eigenhändige Unterschrift auf Papier. E-Mail, Fax oder WhatsApp sind nicht ausreichend und machen die Kündigung unwirksam.
