Dieser Artikel dient als allgemeiner Ratgeber und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei konkreten Rechtsfragen empfehlen wir die Konsultation eines Fachanwalts für Mietrecht.
Du möchtest deine vermietete Wohnung selbst nutzen — für dich, deine Familie oder nahe Angehörige? Die EigenbedarfskündigungKündigung wenn Vermieter oder Familienangehörige selbst einziehen wollen – strenge Formvorschriften.Weiterlesen → ist der einzige reguläre Weg, einen Mieter aus einer unbefristeten Mietwohnung zu bekommen. Aber die formalen Anforderungen und Risiken sind hoch.
Rechtliche Grundlage: § 573 BGB
Die Eigenbedarfskündigung ist in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB geregelt. Danach liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters vor, wenn er oder ein Angehöriger die Wohnung benötigt. Das bedeutet: Ohne berechtigtes Interesse ist eine ordentliche Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses grundsätzlich nicht möglich.
Für wen darf Eigenbedarf angemeldet werden?
Eigenbedarf ist nur für folgende Personen anerkannt:
- Den Vermieter selbst
- Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner
- Kinder, Stiefkinder, Pflegekinder
- Eltern und Schwiegereltern
- Geschwister
- Großeltern und Enkel
- Haushaltsmitglieder (z.B. Pflegepersonen)
Nicht ausreichend: Nichten, Neffen, Cousins, Tanten, Onkel, Freunde oder Geschäftspartner. Für diese Personen kann keine wirksame Eigenbedarfskündigung ausgesprochen werden.
Was muss im Kündigungsschreiben stehen?
Das Kündigungsschreiben muss den Eigenbedarf konkret und nachvollziehbar begründen. Allgemeine Aussagen genügen nicht:
Nicht ausreichend: "Ich benötige die Wohnung für meinen Sohn."
Ausreichend: "Mein Sohn Max Mustermann, geboren 15.03.1995, wird zum 01.09.2026 an der Ludwig-Maximilians-Universität München sein Studium der Betriebswirtschaftslehre aufnehmen. Er wird dauerhaft in München wohnen müssen und benötigt die Wohnung Musterstraße 12, 80333 München als Hauptwohnsitz."
Pflichtangaben im Kündigungsschreiben:
- Name und Geburtsdatum der bedarfsberechtigten Person
- Konkrete Nutzungsabsicht (dauerhaftes Bewohnen, nicht Ferienwohnung)
- Grund des Bedarfs (Umzug für Studium, Trennung, Alter, etc.)
- Zeitpunkt der geplanten Einzugs
- Unterschrift des Vermieters
Kündigungsfristen: Abhängig von der Mietdauer
| Mietdauer | Kündigungsfrist |
|---|---|
| Bis 5 Jahre | 3 Monate |
| 5 bis 8 Jahre | 6 Monate |
| Über 8 Jahre | 9 Monate |
Die Kündigung muss bis zum dritten Werktag eines Monats beim Mieter eingegangen sein, um zum Ende des übernächsten Monats wirksam zu werden. Beispiel: Kündigung geht am 3. März ein → Mietverhältnis endet am 31. Mai (bei 3 Monaten Frist).
Sperrfrist nach Wohnungsumwandlung
Wird eine Mietwohnung in Wohneigentum umgewandelt und dann verkauft, gilt eine Sperrfrist von 3 Jahren für Eigenbedarfskündigungen (§ 577a BGB). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann die Sperrfrist per Landesverordnung auf bis zu 10 Jahre verlängert werden. Das gilt in vielen Großstädten wie Berlin, München und Hamburg.
Wer eine vermietete Eigentumswohnung kauft, muss daher prüfen, wann die Umwandlung stattfand.
Sozialklausel und Härtegründe: Wann darf der Mieter widersprechen?
Mieter können der Kündigung gemäß § 574 BGB widersprechen, wenn die Kündigung für sie eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellt. Anerkannte Härtegründe:
- Hohes Alter und lange Mietdauer (z.B. 80 Jahre, 25 Jahre Mieter)
- Schwere Krankheit oder Pflegebedürftigkeit
- Schwangerschaft
- Schulpflichtige Kinder
- Keine vergleichbare Ersatzwohnung im näheren Umfeld verfügbar
- Sonstige besondere persönliche oder wirtschaftliche Gründe
Der Mieter muss den Härtegrund spätestens 2 Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist schriftlich geltend machen. Das Gericht wägt dann die Interessen ab.
Vorgetäuschter Eigenbedarf: Hohes Haftungsrisiko
Wer Eigenbedarf vorschützt, ohne ihn wirklich zu benötigen, geht ein erhebliches rechtliches Risiko ein. Zieht der angebliche Nutzer nicht ein oder nur sehr kurz, gilt der Eigenbedarf als vorgetäuscht. Die Konsequenzen:
- Schadensersatzpflicht für alle Umzugskosten des Mieters
- Ersatz des Mietunterschied am neuen Wohnort (oft für Jahre)
- Schmerzensgeld bei gesundheitlichen Schäden durch den erzwungenen Umzug
- Strafanzeige wegen Betrugs
Richtwert: Bei vorgetäuschtem Eigenbedarf können Schadensersatzforderungen von 20.000–100.000 € entstehen. Das Landgericht Berlin hat einem Mieter bereits mehr als 100.000 € Schadensersatz zugesprochen.
Schritt-für-Schritt: Eigenbedarfskündigung richtig durchführen
- Berechtigten Bedarf prüfen: Ist die Person anspruchsberechtigt? Ist der Bedarf ernsthaft und dauerhaft?
- Sperrfristen prüfen: Wohnungsumwandlung in den letzten 3–10 Jahren?
- Schriftliche Kündigung aufsetzen: Konkret, mit allen Pflichtangaben
- Fristgerecht zustellen: Bis zum 3. Werktag des Monats
- Dokumentieren: Zugang beweisbar machen (Einschreiben mit Rückschein oder Übergabe vor Zeugen)
- Widerspruchsfrist beachten: Mieter hat bis 2 Monate vor Fristablauf Zeit für den Härteeinwand
- Bei Auszugsverweigerung: RäumungsklageGerichtliches Verfahren um Mieter zur Herausgabe der Wohnung zu zwingen – dauert 6-18 Monate.Weiterlesen → einreichen (Amtsgericht)
Räumungsklage: Was wenn der Mieter nicht auszieht?
Zieht der Mieter trotz wirksamer Eigenbedarfskündigung nicht aus, musst du eine Räumungsklage beim Amtsgericht einreichen. Dauer: In der Regel 6–18 Monate bis zur Zwangsräumung. Kosten: Anwalts- und Gerichtskosten von 2.000–8.000 €. Aber: Verlierst du, weil der Eigenbedarf nicht ausreichend begründet war, trägst du alle Kosten.
Alternativen zur Eigenbedarfskündigung
- Einvernehmliche Auflösung: Mietaufhebungsvertrag mit Abfindung. Mieter zieht freiwillig gegen Zahlung (1–6 Monatsmieten). Schneller und günstiger als Klage.
- Befristeter MietvertragRechtlicher Vertrag zwischen Vermieter und Mieter – Form, Inhalt und Klauseln sind entscheidend.Weiterlesen →: Bei zukünftig geplantem Eigenbedarf von Anfang an befristet vermieten (§ 575 BGB) — dann kein Eigenbedarf nötig.
- Leerstand abwarten: Bei mehreren Wohnungen in Eigenbedarf-Wohnung einziehen, wenn Mieter freiwillig auszieht.
Häufige Fragen zur Eigenbedarfskündigung
Kann ich wegen Eigenbedarf für Nichten und Neffen kündigen?
Nein. Nur Kinder, Eltern, Geschwister, Großeltern, Enkel und Schwiegereltern gelten als privilegierte Angehörige nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Nichten, Neffen und weitere Verwandte sind nicht erfasst.
Wie lange muss der Eigenbedarfsnutzer in der Wohnung wohnen?
Es gibt keine gesetzliche Mindestdauer. Aber: Zieht der Nutzer innerhalb weniger Monate aus, wird Gerichten dies als vorgetäuschter Eigenbedarf gewertet. Eine Nutzung von mindestens 2–3 Jahren ist ratsam, um Haftungsrisiken zu minimieren.
Gilt die Sperrfrist nach ErbschaftErbe einer Immobilie – Erbschaftsteuer, Pflichten als Vermieter, Verkauf oder Behalten.Weiterlesen →?
Bei Erbschaft einer vermieteten Wohnung gilt grundsätzlich keine Sperrfrist (§ 577a BGB gilt nur nach Umwandlung und Verkauf). Ein Erbe kann sofort Eigenbedarfskündigung aussprechen, sofern ein berechtigtes Interesse besteht.
Was kostet ein Anwalt für die Eigenbedarfskündigung?
Für Erstellung der Kündigung: 300–800 €. Bei Räumungsklage: 2.000–5.000 € je nach Streitwert. Für einfache Fälle gibt es Online-Dienste für die Kündigung ab 100–200 €.
